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3000亿债务压身,孙宏斌忙着卖卖卖救火融创

admin2021-11-1912

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作者 | 郭菲菲

编辑 | 杨布丁

出品 | 棱镜・新闻小满工作室

四年前,房地产行业正值烈火烹油,王健林却壮士断腕,急于把和文旅城摆上货架。拍马赶来,以438亿元收购万达13个文旅城,后续又以62.81亿元接盘万达文旅运营团队。这笔世纪交易合计斥资501.25亿元。

融创的掌舵者孙宏斌,几乎是行业最热衷于并购的人,早年间就先后试图并购绿城、、、金科;当2017年新一轮上升行情开启,他又开始扮演“白衣骑士”角色,大手笔接盘各类资产――包括150亿投资乐视、152亿收购成都环球会展、125亿拿下北上地产项目、40亿收购李嘉诚大连项目。

孙宏斌手里似乎有台永不停息的印钞机,当失意者寻求资产变现,第一时间总能想到他和他的融创。

“我现在每天收到无数的信息,现在卖什么都找我。”2018年3月,孙宏斌曾意气风发地表示,过去这几年里面,融创做的并购案子超过全世界任何一个投行,“所有的亏在年轻的时候都吃完了,什么亏都吃过了,还有什么亏能让我吃”。

但眼下,融创已走到了孙宏斌不得不自救的危机时刻。11月14日晚间的一纸公告,几乎算坐实了融创资金链紧张的传闻。

这则公告称,实控人孙宏斌自掏腰包,以无息借款形式,借给公司4.5亿美元。

同时,融创还配售3.35亿股,募资6.53亿美元,每股15.18港元的配售价,较上个交易日折让10.9%。此外,融创还减持物业板块1.58亿股,募资2.99亿美元,配售价折让11%,但仍持有64.14%股份。配股所得款,50%用于运营资金,50%用于偿还贷款。

“老孙是个厚道人!”此举一出,股吧里的散户们纷纷称赞,相比直接躺平的开发商老板,实控人与公司生死与共,提振了中小股东、信心。

“孙宏斌等于亮底牌了。”一位长期关注融创的分析师对作者表示,折价配股以及实控人出资,本质上就是承认公司流动性出现问题,信用端已经崩了。“上半年这波赌得太错了,老孙也是经历过破产的人,怎么风险偏好还这么高?”

融创配售消息公布后,截止11月17日收盘,股价已跌至14.64港元/股。

年近60岁的孙宏斌几度沉浮,这次能否闯关逃生?

上半年风光,下半年隐身

孙宏斌最近出现在公众视野的次数并不多。

融创官网显示,上半年,孙宏斌有17次密集露面,行程满满,包括拜会地方 *** 、文旅城开业、签约产城项目、收购广西彰泰集团等等。

但进入下半年,孙宏斌几乎隐身。最近一次是在11月1日,他现身杭州项目开工仪式;另一次则是8月底的融创中期业绩会,这是他作为实控人例行出席的会议。

与之相呼应,上半年大手笔买地的融创最近也低调起来。

4月份,在收并购市场中,当广西房企彰泰陷入困境,正欲趁机收购时,“并购王”孙宏斌闻讯赶来,以99.1亿元的溢价胜出。

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在公开招拍挂市场,孙宏斌更是拿地不断。易居研究院统计显示,今年前7月,融创在土拍市场高举高打,合计斥资约1252亿元,拿下110宗地。但是,8月至今,融创仅在土拍市场拿了7宗地,包括九江、青岛、承德及济宁四座城市,合计耗资25.74亿元。

这其中,融创在22个重点城市集中供地市场中,两轮次表现也大相径庭。统计称,在首轮集中供地时,融创合计斥资554亿元,拿下36宗地,拿地金额位列所有房企第一位。但到了二轮供地时,融创大幅跳水,仅出资6亿元,买下2宗地。

在8月底中期业绩会上,孙宏斌的“话风”已经改变,也为融创下半年的低调埋下伏笔。

“我们现在需要更安全。”孙宏斌表示,今后权益拿地销售比保持在30%,40%是央行的要求,每个企业都有负债上限,目前并购市场是不存在的,未来三年重要目标是降低融资成本,“如果还像过去一样,有多少钱拿多少地、通过合作伙伴再拿地。降负债率、提升评级、降融资成本是不可能的”。

大手笔买地,称仍有利润?

从2021年中开始,市场行情入冬、房企爆雷引发行业信用危机等因素,叠加三道红线、贷款集中度管理为核心的楼市调控政策,几乎将开发商的现金流拦腰斩断――这是那些信奉高杠杆、高周转模式的人,所未能预料到的。

融创也并不例外。但其上半年仍如此大手笔买地,也着实令市场侧目。

6月份,彭博报道称,央行要求金融机构提供融创5月购地的信息,包括逐层穿透说明购地资金来源、相关账户信息、支付凭证等,而公司前5月收购土地金额约为合同销售额的 50%,高于监管不超过40%的要求。融创随后回应称,此举为例行管理,公司作为试点企业之一,每月都会给央行报送相关资料和保持汇报沟通。

孙宏斌曾在5月股东大会上对大举拿地做出解释,他称,融创通过公开市场拿地规模占新增土地储备1/3,虽然这几个月拿地数额看上去比较多,但很多项目都有合作伙伴,实际需要投入的资金并不多。

“以杭州为例,融创拿了4块地,其中3宗报价都未达到竞自持阶段,这几块地自持部分最后都由合作伙伴原价拿走,保证了利润空间。此外,4宗地融创整体权益比为52.5%,实际出资一半。”孙宏斌当时表示。

以融创起家的天津市场为例,其参股公司在首轮供地中一口气拿下7宗地,其中西青区地块创下土拍成交最高价,达到49.6亿元,溢价率约12%。

“不服不行,融创就能找到一些资金方,人家愿意在背后,支持融创去出面拿地。”一位熟悉天津土拍市场的房企投拓人士对作者表示,但10月开始市场降价特别厉害,一些区域甚至回到2016年左右,现在地价也比之前降了下来,首轮拿地的开发商就很难挣钱。

3000亿债务压身,开启

实际上,此次折价配股之前,孙宏斌已经在密集处置资产回笼资金。这其中,包括减持股份套现5.54亿美元、将商管板块出售给物业公司回笼18亿人民币、退出与滨江的合作项目回笼16.73亿元人民币,合计回血约70亿元人民币。

此外,四年前接盘万达的文旅项目也或将变卖。彭博社消息称,融创计划整体出售文旅资产,正在与潜在买家接触。

财报显示,尽管上半年文旅板块营收同比增长166%,达到26.1亿元,但文旅城作为重资产项目,仍需占用大量资金,回报周期长,目前贡献公司整体营收仅为2.7%。

反观核心业务――物业销售,受制行情寒冬及银行按揭放款缓慢,在外部融资渠道不通的情况下,融创依赖销售回款也变得艰难。这从融创绍兴分公司的求助信中可见一斑。

这封写于9月24日的求助信中称,黄酒小镇项目8月住宅销售开启后,仅回收2亿元现金,每周只能卖出一两套房子,同时,当地8个项目预售资金监管达到40多亿,已售项目网签进度受限、积压严重,将近600套没有网签,涉及按揭金额近10亿。

融创依然债务高企,算上难以穿透的隐性债务,孙宏斌面临不小的偿债压力。截止6月底,其有息负债总额与去年持平,达到3035. 3亿元,其中一年内到期有息债务为910亿元,非受限现金短债比仅为1.11,“三道红线”中,踩中一条红线。

如此惨烈的市场环境,这或许已经超出孙宏斌的预期。此前,他在中期业绩会上曾判断称,下半年市场的压力比较大。整个融资市场、信贷市场、销售市场压力都比较大。

但对于融创,孙宏斌依然信心满满。“出现问题的企业,在更早的时候都能看到。我就知道我们(融创)没有问题”。

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